.verwalten .excellence .profession

amica hvw

amica hausverwaltungen

 

VERWALTERVERTRAG

 

Die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft:

 

NN

 

 

- nachfolgend kurz „Wohnungseigentümer“ genannt -

und die

 

amica hausverwaltungen gmbh

vertr. d. den Geschäftsführer Ludwig Frölich

Max-Planck-Ring 11, 65205 Wiesbaden,

vertreten durch die Geschäftsführung

 

- nachfolgend kurz „die Verwalterin“ genannt,

 

schließen folgenden Verwaltervertrag ab:

 

 

§1 Gegenstand der Verwaltung

 

Die unterzeichneten Wohnungseigentümer (Beirat) beauftragen hiermit den Verwalter aufgrund der Bestellung der Eigentümer­versammlung vom ..............mit der Verwaltung des ge­meinschaftlichen Eigen­tums des Anwesens...................................................

 

 

§2 Dauer der Verwaltung

 

Der Verwaltervertrag gilt für die Dauer der Bestellung. Er endet mit Ablauf der Bestellungszeit, einer vorzeitigen Abberufung durch die Gemeinschaftoder einer (berechtigten) Amtsniederlegung durch den Verwalter. Beide Partner haben das Recht, den Vertrag aus wichtigem Grund vorzeitig zu kündigen, der wichtige Grund ist schriftlich zu begründen. Der Verwalter ist berechtigt, den Verwal­tervertrag mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende des Kalenderjah­res zu kün­digen.

 

§3 Aufgaben und Rechte

 

 

Die Aufgaben und Befugnisse der Verwaltung ergeben sich aus diesem Vertrag mit Anlage (Leistungskatalog), ergänzend aus der Gemein­schaftsordnung, dem WEG, dem BGB, rechtswirksamen Beschöüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft, rechtskräftigen Gerichtsentscheidungen mit Bindungswirkung für alle Eigentümer / die Gemeinschaft, ggf. dem Geschäftsbesorgungsrecht nach § 675 BGB.

Die Verwal­tung hat das Gemein­schaftseigentum und -vermögen zu verwal­ten und dabei die Beziehun­gen der Miteigentümer untereinander zu ordnen.

Die Rechte der Gemeinschaft gegenüber der Verwaltung kön­nen grds. nur von der Gemeinschaft ausgeübt werden. Die Verwaltung unterliegt nicht der Einzelanweisung durch einzelne Eigentümer oder den Verwal­tungsbeirat. Die Verwaltung ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Der zur treuhänderischen Tätigkeit verpflichtete Verwalter hat im Rahmen pflichtgemäßenErmessens unter Wahrung der Grundsätze von Objektivität und Neutralität auch sämtlichen Mitgliedern der Gemeinschaft gegenüber alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (einschließlich des Gemeinschaftsvermögens) in technisch-bestandserhaltender, kaufmännischwirtschaftlicher und rechtlich-organisatorischer Hinsicht in Wahrnehmung der berechtigten Interessen der Gesamtgemeinschaft und aller Eigentümer notwendig ist. Seine Verpflichtungen beziehen sich auf seine interne Geschäftsführungs- und seine externe Vertretungstätigkeit für die Gemeinschaft und vereinzelt auch für die Eigentümer (als insoweit Drittbegünstigten).

 

Der Verwalter handelt für Rechnung der Wohnungseigentümer und ist - auch gegenüber Gerichten und Behörden sowie ge­genüber Privatperso­nen - in dem im Verwaltervertrag nebst Anlagen bestimmten Umfang bevollmächtigt, die Eigentümer zu vertreten. Der Verwalter darf gericht­liche Verfahren auch im ei­genem Namen führen (sogenannte Prozeß­standschaft).

 

Insoweit hat der Verwalter auch in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat jegliche Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen mit Wirkung für und gegen die Gemeinschaft (als deren Vertreter, vgl. insbes. § 27 Abs. 3 WEG) vorzunehmen. Hierzu gehören u.a. auch alle notwendigen Vertragsabschlüsse, wie z.B. Beratungs-, Versicherungs-, Hausmeister-, Lieferungs-, Heizservice-Wartungs- und Instandsetzungsverträge einschließlich der Kündigungen etwa bereits bestehender Verträge. In aus objektiver Sicht dringenden Eil- und Notfällen hat er eigenständig die notwendigen Maßnahmen nach pflichtgemäßem Ermessen zu veranlassen.

 

 

§ 4 Besondere Rechten und Pflichten des Verwalters

 

1.    In gemeinschaftlichen Verwaltungsbelangen handelt der Verwalter im Außenverhältnis grundsätzlich als Vertreter der Gemeinschaft in deren Namen und auf deren Rechnung, ist also bevollmächtigt, die Gemeinschaft in Verwaltungsangelegenheiten des Gemeinschaftseigentums und des gemeinschaftlichen Vermögens außergerichtlich auf der Aktiv- wie auch auf der Passivseite entsprechend der zu erteilenden Vollmacht (vgl. Anlage zu diesem Vertrag) zu vertreten. Bei anhängigen Passivprozessen (Gerichtsverfahren Dritter gegen die Gemeinschaft), aber auch bei Verfahren nach § 43 WEG (insbesondere Beschlussanfechtungsverfahren) besitzt der Verwalter neben seiner grundsätzlichen gesetzlichen Zustellungs-Berechtigung und -Verpflichtung ebenfalls uneingeschränkte Vertretungsvollmacht der verklagten Gemeinschaft bzw. beklagter Eigentümer. Hinsichtlich der Anstrengung von Aktivprozessen und - nicht nur „vorsorglicher“ - Rechtsmitteleinlegungen bedarf es des Auftrags der Gemeinschaft. Bezüglich des Auftrags von Eigentümern/Eigentümergruppen darf insbesondere auf § 27 Abs. 2 Nr. 2 und 3 sowie § 27 Abs. 3 Nr. 2, 4 und 7 WEG hingewiesen werden. In allen vorgenannt berechtigten Vertretungsfällen hat der Verwalter auch das Recht zur Anwaltsbeauftragung unter anwaltsüblicher Vollmachtserteilung, auch mit der Möglichkeit zu angemessener Honorarvereinbarung mit einem facherfahrenen Rechtsanwalt (ggf. auch mit anwaltsüblicher und –durchschnittlicher Zeithonorarabsprache). Insoweit kann er in anhängigen Aktiv- oder Passivverfahren nach § 43 Nr.1, 2, 4 oder 5 WEG zum Streitwert – in Abweichung zum gerichtlich festgesetzten Streitwert – auch eine Vereinbarung in Höhe von 50% des Interesses aller Streitparteien und Beigeladenen an der Gerichtsentscheidung treffen (vgl. § 27 Abs. 2 Nr. 4 und Abs. 3 Nr. 6 WEG). Über anhängige Gerichtsverfahren hat der Verwalter alle Eigentümer und Beigeladenen unverzüglich in geeigneter Weise nach eigenem Ermessen mindestens zu Beginn eines Rechtsstreits zu unterrichten (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG). Im Falle eines Interessenkonfliktes ist die Vertretungsmacht und Zustellungsbevollmächtigung des Verwalters ausgeschlossen. Wenn nicht bereits erfolgt, hat er eine Beschlussfassung nach § 45 Abs. 2 WEG (Ersatzzustellungsvertretung) zu veranlassen.

2.    Fällige (rückständige) Hausgeld- bzw. Wohngeldbeiträge (einschließlich etwaiger Beiträge aus beschlossenen Sonderumlagen) hat der Verwalter mit Leistung an die Gemeinschaft in fremdem oder in eigenem Namen außergerichtlich noch einmal unter kurzer Fristsetzung abzumahnen und anschließend (nach ergebnislosem Fristablauf) unverzüglich gerichtlich beizutreiben. Auch insoweit kann er einen Rechtsanwalt nach Maßgabe der vorausgehenden Ziffer 1. bevollmächtigten (vgl. insbesondere § 27 Abs. 2 Nr. 4 bzw. Abs. 3 Nr. 6 WEG).

3.    Der Verwalter ist berechtigt, ausschließlich in Einzelaufgabenbereichen nach diesem Vertrag ohne Mehrkostenbelastung der Gemeinschaft/der Eigentümer Drittpersonen als seinen Erfüllungsgehilfen Untervollmacht zu erteilen. Im Regelfall ist er jedoch verpflichtet, seine Verwalteraufgaben höchstpersönlich zu erfüllen bzw. durch seine Firmenangestellten erfüllen zu lassen. Er hat überdies dafür zu sorgen, dass er oder ein Bevollmächtigter auch außerhalb üblicher Büro- und Urlaubszeiten in dringenden Fällen jederzeit erreichbar ist.

4.    Nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres hat der Verwalter grundsätzlich innerhalb der nächsten 6 Folgemonate einen neuen Wirtschaftsplan für das Folgejahr (grds. Einschließlich Einzelwirtschaftsplänen) und die Jahresabrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des Vorjahres als Brutto-Gesamtabrechnung mit Eigentümer-Einzelabrechnungen zu erstellen und diese Unterlagen nach Prüfung/Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat der Gemeinschaft/den Eigentümern mindestens 1 Woche vor der hierüber beschließenden Eigentümerversammlung zuzusenden. Mit der Abrechnung ist auch ein externer Vermögensstatus zu erstellen, der eine Übersicht über die offenen Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft zum Ende des abgelaufenen Wirtschaftsjahres enthält. Im Abrechnungswerk sind auch die Kontenstände aller gemeinschaftlichen Konten zu Beginn und zum Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres darzustellen. Zur Abrechnung gehört auch die jahresbezogene Übersicht über Zuführungen zu einem und Auszahlungen von einem Instandhaltungsrücklage-Vermögen. Sog. durchlaufende Posten sind überdies in einer zusammenfassenden Position der Mittelverwendung gesondert auszuweisen. Diese vorgenannten Pflichten bestehen gegenüber der Gesamtgemeinschaft und auch gegenüber den einzelnen Eigentümern.

5.    Der Verwalter hat die Gemeinschaftskonten auf den Namen der Gemeinschaft zu eröffnen und zu führen sowie vom Vermögen Dritter (insbesondere auch anderer von ihm verwalteter Gemeinschaften) getrennt zu halten. Das kontenführende Kreditinstitut bestimmt der Verwalter mangels entsprechender Beschlussweisung durch die Gemeinschaft im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat. Die Bezeichnung des gemeinschaftlichen Geschäftsgirokontos lautet (derzeit): WEG (Bank/BLZ/Kontonr...), vertr. durch den Verwalter amica hausverwaltungen gmbh, Max-Planck-Ring 11, 65205 Wiesbaden. Stets hat der Verwalter den pünktlichen Eingang aller Beitragszahlungen der Eigentümer zu überwachen und für entsprechende finanzielle Deckung zur fristgemäßen Erfüllung gemeinschaftlicher Verbindlichkeiten zu sorgen. Anlageentscheidungen einer anzusparenden Instandhaltungsrücklage auf einem separaten Konto/Unterkonto der Gemeinschaft eines inländischen Kreditinstituts sind mangels konkreter Beschlussfassung mit dem Verwaltungsbeirat zu treffen, allerdings in stets zinsgünstiger, rasch verfügbarer und mündelsicherer Form. Auch auf dem laufenden Geschäftsgirokonto der Gemeinschaft befindliche und erwartetermaßen in gewisser Zeit nicht zum Ausgleich laufender gemeinschaftlicher Verbindlichkeiten benötigte Geldbeträge sind ebenfalls interimsweise zinsgünstig durch entsprechende Umbuchungen festzulegen.

6.    In Fällen einer aus objektiver Sicht dringlichen Instandsetzungsmaßnahme im Einzelfall (bezüglich des Gemeinschaftseigentums) mit erkennbaren Folgerisiken und zu erwartenden Schadensmehrungen hat der Verwalter das Recht, namens der Gemeinschaft entsprechenden Instandsetzungsauftrag auch ohne vorausgehende Beschlussfassung zu erteilen, ggf. auch unter vorheriger Beauftragung eines privatgutachterlich einzuschaltenden technischen und evtl. auch rechtlich beratenden Sonderfachmanns zu Lasten der Gemeinschaft. Über solche Auftragserteilungen im Eilfall hat der Verwalter alle Eigentümer unverzüglich zu informieren, um dadurch mögliche Eigeninitiativen der Eigentümer (Notgeschäftsführungsmaßnahmen) rechtzeitig als unnötig zu unterbinden (zur Vermeidung von „Doppel-Aktivitäten“). Ist von noch unverjährten anfänglichen Baumängelgewährleistungsansprüchen bezüglich des Gemeinschaftseigentums auszugehen, hat der Verwalter entsprechende Begehungen zu veranlassen, Feststellungen zu treffen, Eigentümer zu informieren und rechtzeitig gebotene Beschlussfassungen mit Antragsvorschlägen zu organisieren, um eine ggf. gemeinschaftliche Geltendmachung bestehender Gewährleistungsansprüche außergerichtlich oder auch gerichtlich vorzubereiten. Beschlossene Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in üblicher und wiederkehrender Weise im Rahmen laufender Verwaltung (ohne gebotene Sonderfachmanneinschaltung) hat der Verwalter zu vergeben, zu überwachen, abzunehmen und nach rechnerischer Prüfung auszugleichen.

7.    In anstehenden streitigen Rechts- und Steuerfragen innerhalb der Gemeinschaft oder seitens der Gemeinschaft mit Dritten (jeweils mit Bezug auf das Gemeinschaftseigentum bzw. die gemeinschaftliche Verwaltung) hat der Verwalter nach Ergebnislosigkeit eigener Streitschlichtungsbemühungen rechtzeitig und eindringlich die Einschaltung fachkundiger Berater vorzuschlagen und zur Beschlussfassung zu stellen. Im begründeten dringlichen Einzelfall kann er auch hier eine solche, für die Gemeinschaft kostenpflichtige Beauftragung ggf. sogar ohne vorausgehende Beschlussfassung, jedoch im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat selbst veranlassen. Auch in diesem Fall hat der Verwalter alle Eigentümer unverzüglich über solche Auftragserteilungen zu informieren.

8.    Der Verwalter hat insbesondere die Einhaltung der Hausordnung und die Erfüllung der den Eigentümern nach Gesetz, Gemeinschaftsordnung und bestandskräftig gefassten Beschlüssen obliegenden Pflichten zu überwachen, Miteigentümer als Störer auf ihr Fehlverhalten (bzw. das ihrer Bewohner/Nutzer) nach eigener Überprüfung eines etwaigen (gemeldeten/erkannten/festgestellten) Störvorgangs hinzuweisen und auf ausdrücklichen Eigentümerwunsch auch Beschlussfassungen auf Störbeseitigung, Unterlassung, Wiederherstellung oder gar Schadenersatz vorzubereiten und zu veranlassen, wenn die Gemeinschaft solche Abwehransprüche geltend zu machen bzw. zu übernehmen beabsichtigt.

9.    Der Verwalter hat erforderliche Kontrollen beauftragter Handwerker und Lieferfirmen, der Hausmeistertätigkeit und eines etwa eingesetzten Reinigungs-, Schneeräum-, Streu- und/oder Gartenpflegedienstes nach eigenem pflichtgemäßen Ermessen eigenverantwortlich durchzuführen. Gleiches gilt für Sicherheitskontrollen gefahrgeneigter Flächen, Bepflanzungen, Anlagen sowie Bau- und Einrichtungsteilen des Gemeinschaftseigentums von Fall zu Fall in Erfüllung bestehender Verkehrsicherungspflichten aller Beteiligten . Bei neuerlichen gesetzlichen Sicherheitsanforderungen und behördlichen Auflagen hinsichtlich gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen hat der Verwalter entsprechende Hinweispflichten an die Gemeinschaft und erforderliche Beschlussfassungen rechtzeitig zu organisieren.

10.  Versammlungstermine, Tagesordnungspunkte und Beschlussgegenstände einer bevorstehenden Versammlung sind mangels gesetzlicher Vorgaben, abweichender Vereinbarungen oder bestehender Beschlüsse stets mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen.

11.  Vom Verwalter als Versammlungsleiter verantwortlich erstellte Ergebnis- bzw. Beschlussprotokolle sind abschriftlich allen Eigentümern innerhalb von 3 Wochen nach einer Eigentümerversammlung zuzusenden. Ergebnisse schriftlicher Beschlussfassungen im Umlaufverfahren sind den Eigentümern unverzüglich schriftlich bekannt zu geben. Daneben hat der Verwalter die Beschluss- und Urteilssammlung gem. § 24 Abs. 7 und 8 WEG ordnungsgemäß und unverzüglich zu führen. Eintragungen in diese Sammlung (einschließlich notwendiger Vermerke/Anmerkungen) sind vom Verwalter spätestens innerhalb von 2 Wochen ab Entstehung eintragungsbedürftiger Entscheidungsvorgänge eigenverantwortlich vorzunehmen. Die Verwendung etwaiger Abrechnungs- und Beschluss-Sammlungs-Software bestimmt der Verwalter und führt diese als Eigentümer/Berechtigter auf eigene Kosten.

12.  Versammlungsprotokolle, Daten der Beschluss-Sammlung, gerichtliche Entscheidungen und alle anderen gemeinschaftlichen Verwaltungsunterlagen hat der Verwalter geordnet und verlustsicher in seinem Büro aufzubewahren. Über eine evtl. Vernichtung alter Abrechnungen, Konten- und Buchhaltungsunterlagen entscheidet ausschließlich die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mit einfacher Beschlussmehrheit unter Berücksichtigung der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

13.  Nach gemeinschaftlich versicherten Schadenseintritten hat der Verwalter sämtliche versicherungsrechtlichen Obliegenheiten (gemäß bestehender Versicherungsverträge einschließlich beigefügter Versicherungsbedingungen) in Vertreter- bzw. Repräsentantenstellung der Gemeinschaft rechtzeitig/fristgemäß zu erfüllen.

14.  Der Verwalter ist verpflichtet, allen Miteigentümern (bzw. deren nachweisbar bevollmächtigten Vertretern) Einsichtnahme in erwünschte Verwaltungsunterlagen während der üblichen Bürozeiten nach vorheriger Terminvereinbarung grds. in seinem Büro zu gewähren. Ein Verweigerungsrecht steht dem Verwalter insoweit nur bei beweisbar rechtsmissbräuchlicher oder schikanöser Einsichtsforderung zu. Aus dem Einsichtsrecht der Eigentümer folgt auch das Recht auf Erstellung und Zusendung konkret erbetener Schriftstücke aus den Verwaltungsunterlagen in Kopie, allerdings gegen gesonderte Erstattung der Bearbeitungs-, Kopie- und Portokosten (ggf. auch gegen Vorkasse). Originale aus den Verwalterunterlagen herauszugeben, ist dem Verwalter untersagt. Der Verwalter ist auch verpflichtet, Eigentümern auf Wunsch jederzeit eine aktuelle Eigentümer-Namens- und Anschriftenliste aus den Verwaltungsunterlagen zum Gebrauch für gemeinschaftsbezogene Belange auszuhändigen/ zu übersenden (ebenfalls gegen entsprechende Sondervergütung nach vorstehendem Absatz). Gesonderte Auskunftsansprüche besitzen einzelne Eigentümer gegen den Verwalter nur im begründeten Ausnahmefall berechtigter Einzelinteressensverfolgung aus objektiver Sicht. Weitergehende, mit nicht unerheblichem Arbeitsaufwand verbundene Auskunftswünsche sind demgegenüber sondervergütungspflichtig.

15.  Aus Gründen einer möglichen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsnotwendigkeit des Gemeinschaftseigentums oder ggf. anderen, aus objektiver Sicht im Interesse der Gemeinschaft berechtigten Gründen (z.B. zur Schadens- bzw. Risikominderung oder –abwehr; aus wirtschaftlichen Gründen) kann sich auch die Berechtigung / Verpflichtung für den Verwalter und von ihm oder der Gemeinschaft beauftragten Dritten ergeben, grds. nach vorheriger Terminabsprache (Ausnahme Eil- oder Notfall mit zu erwartenden, nicht unerheblichen Schäden bzw. Schadensrisiken) auch Sondereigentum zu betreten bzw. betreten lassen zu müssen.

 

 

 

§ 5 Pauschale Grundvergütung des Verwalters für seine entgeltliche Geschäftsbesorgung

 

Für die gesetzl. Grundleistungen zahlt die Gemeinschaft der Verwaltung ein monatl. Entgelt (bei Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren) von z.Zt.

 

€ 0,00                  je Wohnung

 

 

inkl. MWSt.. Die Vergütung ist jeweils am Monatsletzten zur Zah­lung fällig. Mehrleistungen werden gesondert vergütet.

 

Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex, ausgehend von dem letzten vor Vertragsabschluss festgestellten Basisjahr = 100 Punkte, künftig gegenüber dem für den Abschluss des Verwaltervertrags geltenden Preisindex um mindestens 5 Punkte, so tritt von dem Beginn des auf diese Änderung folgenden Monats eine Änderung der Höhe der Verwaltervergütung im gleichen prozentualen Verhältnis zur Indexänderung ein, und zwar ohne, dass es hierzu noch eines besonderen Erhöhungs- oder Verminderungsbegehrens bedürfte. Sobald der Index sich dann erneut um 5 Punkte seit dem Zeitpunkt der letzten Änderung erhöht hat, passt sich die Verwaltervergütung erneut an.

 

Der Verwalter ist befugt, seine Vergütung dem laufendem Konto der Ei­gentümergemeinschaft zu entnehmen. Für die Vergütung haftet dem Verwalter primär das Gemeinschaftsvermögen, subsidiär auch jeder Eigentümer anteilig im Sinne des § 10 Abs. 8 WEG.

 

Mit der Pauschalvergütung sind auch alle geschäftsüblichen Sachaufwendungen des Verwalters und seines Bürobetriebs im Rahmen der laufenden ordnungsgemäßen Geschäftsbesorgung abgegolten, wie z.B. Porti, Telefon, Fax, Kopiekosten für den Eigenbedarf, Versammlungseinladungen, die Protokollerstellung und -versendung, die Beschlusssammlungsführung, etwaige EDV-Buchhaltung, eigene Abrechnungs- und Beschluss-Sammlungs-Software usw.. Nicht abgegolten sind jedoch mit diesem Pauschalhonorar Kosten für eine etwa anfallende Saalmiete und etwaige Hilfsmittel zur ordnungsgemäßen Durchführung von Eigentümerversammlungen (z.B. Mikrofon- und Lautsprecheranlage), auch nicht die Kontenführungsgebühren gemeinschaftlicher Konten.

 

Durch die Verwaltervergütung wird die Teilnahme an einer Woh­nungseigentümerversammlung jährlich abgegolten.

 

Verlangen die Wohnungseigentümer eine zusätzliche Rech­nungslegung im Sinne des § 28 Abs.4 WEG, so ist der Verwal­ter berechtigt, die für diese Rechnungslegung entstandenen Kosten zusätzlich zu verlangen, soweit er die Notwendigkeit hierfür nicht selbst herbeigeführt hat.

 

In der Vergütung sind Löhne, Sozialaufwand und Nebenkosten für Hausmeister, Heizer, Gärtner oder anderes Personal, wel­ches in der Hausanlage beschäftigt wird, nicht enthalten.

 

 

§ 6 Sondervergütungsabsprachen (für nicht obligatorische Sonder- bzw. Zusatzleistungen des Verwalters gegenüber Gemeinschaft und Eigentümern)

 

Nicht mit vorstehender Pauschalvergütung abgegolten und entsprechend sondervergütungspflichtig sind folgende, im Zusammenhang mit ordnungsgemäßer Verwaltung stehende Zusatzleistungen des Verwalters, die mit Zahlungspflicht der Gemeinschaft und Fälligstellung nach entsprechender Rechnungsstellung des Verwalters an die Gemeinschaft (jeweils zuzüglich der gesetzlich geltenden Mehrwertsteuer) erhoben werden können, und zwar:

a) Eine Entschädigung von pauschal € 200,00 für jede zu Recht eigentümerseits geforderte oder aus objektiver Sicht notwendigerweise in Wahrnehmung gemeinschaftlicher Interessen vom Verwalter einzuberufende, zu leitende, zu protokollierende und mit Beschlussentscheidungen in die Beschluss-Sammlung aufzunehmende außerordentliche Eigentümerversammlung, sofern diese nicht aufgrund eines vom Verwalter schuldhaft zurechenbaren Fehlverhaltens, vielmehr ausschließlich ursächlich aus von der Gemeinschaft / von Eigentümern zu vertretenden Gründen erforderlich wurde. Diese Regelung gilt auch für jeden, über einen im ersten Termin hinausgehenden weiteren Versammlungstermin, also auch für eine separat zu ladende und durchzuführende Wiederholungsversammlung (vgl. § 25 Abs. 4 WEG) oder auch eine sog. Fortsetzungsversammlung (etwa nach Abbruch einer beschlussunfähig gewordenen,vorausgehenden Eigentümerversammlung).

b)Sonderhonorierung für geführte gerichtliche Haus- bzw. Wohngeldinkassoverfahren (Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren), zunächst abrechenbar gegenüber der Gemeinschaft nach Sätzen des RVG (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz).

c)Sonderhonorierung des Verwalters für im konkreten Einzelfall größere, technisch notwendige und aufwändige Sanierungs- und Baubetreuungsmaßnahmen oder auch beschlossene Modernisierungen – jeweils im Bereich des Gemeinschaftseigentums

- ab einem Auftragsvolumen im Einzelfall von € 2.500,00 und insoweit vom Verwalter eigenständig zu erbringender Leistungen aus dem üblichen Berufsbild von Architekten und Ingenieuren, sofern die Gemeinschaft/die Verwaltung nicht für die Erfüllung dieser Leistungen bereits anderweitig Sonderfachleute beauftragt hat. Die Höhe des Sonderhonorars berechnet sich nach

- nachweisbarem Arbeitsstundenaufwand in Höhe von € 70,00 inkl. Mwst. / pro Arbeitsstunde oder

- analog der Honorarsätze nach HOAI

d) Weitergehende, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht erkennbarer und damit auch nicht honorarkalkulierter Sonderleistungen (etwa – beispielhaft – Sonderarbeitsaufwand für Verhandlungen mit Behörden , die Wiedererlangung bzw. Neuerstellung verloren gegangener Verwaltungsunterlagen, nicht vom Verwalter schuldhaft verursachte Umstellungen/Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels, überraschende Aufgabenmehrungen aufgrund neuer oder geänderter Gesetzesbestimmungen usw.) für die Gemeinschaft bei vorausgesetzter grundsätzlicher Leistungsannahmebereitschaft durch den Verwalter und sind auf der Basis einer Stundenvergütung von € 58,00 inkl. Mwst. auszugleichen, fällig und zahlbar gegen Tätigkeitsnachweis mit entsprechender Rechnungsstellung an die Gemeinschaft.

2. Sondervergütungs- und zahlungsverpflichtet ist – zunächst – die Gemeinschaft auch für nachfolgend unter a) – bis ... genannte und in Rechnung gestellte Zusatzleistungen des Verwalters. Insoweit ist der Verwalter berechtigt und auch verpflichtet, anlässlich der nächsten Eigentümerversammlung einen Beschlusspunkt auf die Tagesordnung

zu setzen und mit einfacher Beschlussmehrheit gem. § 21 Abs. 7 WEG Beschluss über Umlage bzw. Verteilung der nachfolgend genannten weiteren Sonderhonorare im Innenverhältnis der Gemeinschaft fassen zu lassen.

Es handelt sich hier insbesondere um folgende, gesondert zu beschließende Sonderhonoraransprüche´des Verwalters:

a) Eine Mehraufwandspauschale für eine erforderliche, schriftliche und einheitsbezogene erst- und einmalige Mahnung des Verwalters gegenüber einem zahlungssäumigen Eigentümer in Höhe von € 10,00 für ein solches Mahnschreiben nach bereits eingetretenem Zahlungsverzug.

b) Eine Bearbeitungspauschale von € 200,00 inkl. Mwst. für jede zur Sondereigentumsübertragung vereinbarungsgemäß erforderliche und gem. § 12 WEG zu erteilende Verwalterzustimmung in grundbuchmäßiger Form.

c) Eine zusätzliche Bearbeitungsgebühr für den Verwalter von € 2,00 inkl. Mwst.. für jeden Wohngeldbeitragszahlungs-Vorgang für den Fall, dass einzelne Eigentümer am vereinbarten oder beschlossenen Lastschrift-Einzugsermächtigungsverfahren von Wohngeldbeiträgen nicht teilnehmen.

d) Für eigentümerseits separat und in konkreter Bezeichnung erwünschte Kopien aus den Verwaltungsunterlagen sind dem Verwalter € 0,70 je Kopie für die ersten 50 Kopien pauschal zu vergüten, € 0,35 für jede weitere Kopie zzgl. Versandkosten und auch mit Vorkassenforderungsberechtigung.

e) Sonderaufwand für

- Vertretungs- und Unterstützungsleistungen gegenüber einzelnen Eigentümern bei Klagen Dritter gegen diese, soweit sie mit der gemeinschaftlichen Verwaltung in Zusammenhang stehen

- Unterstützungsaktivitäten in steuerrechtlichen Belangen der einzelnen Eigentümer

- Erfüllung gesonderter, mit nicht unerheblichem Arbeitsaufwand verbundene Auskunftsansprüche einzelner Eigentümer

- sonstiger weiterer Sonderleistungen / Mehrleistungen

nach Stundenvergütung von € 58,00 pro angefangener Arbeitsstunde inkl. Mwst..

Wie eingangs der Ziffer 2. erwähnt, wird der Verwalter über die Verteilung dieser einen Verwaltersonderaufwand verursachenden Kosten im Innenverhältnis der Gemeinschaft entsprechende Beschlussfassung herbeiführen.

 

§ 7 Beendigung des Verwaltervertrags

 

1.    Mit Beendigung der Verwaltertätigkeit (gleich aus welchem Grunde) hat der Verwalter alle die Gemeinschaft betreffenden sowie zu einer ordnungsgemäßen Fortführung der Verwaltung notwendigen, in seinem Verwahrungsbesitz befindlichen Unterlagen unverzüglich in geordneter Form primär einem neu bestellten Verwalter (gegen dessen Legitimationsnachweis) oder auf Weisung des Verwaltungsbeirates einem Dritten auszuhändigen, d.h. zur Abholung gegen Empfangsquittung bereitzustellen. Ohne Herausgabeaufforderung ist der nicht mehr im Amt befindliche Verwalter verpflichtet, Gemeinschaftsunterlagen kostenfrei allein noch maximal 6 Wochen (seit Amtsende) in ordnungsgemäßer Verwahrung bei sich zu behalten. Im Falle eines eingetretenen Annahmeverzugs erfolgt weitere Verwahrung dann nur noch angemessen kostenpflichtig zu Lasten der Gemeinschaft.

2.    Zurückbehaltungsrechte an Gemeinschaftsunterlagen im Original kann ein ausgeschiedener Verwalter nicht geltend machen; er ist im Falle nachzuweisender Interessen jedoch weiterhin einsichtsberechtigt.

3.    Bei vorzeitiger Amtsbeendigung (gleich aus welchem Grund) besteht überdies eine unverzügliche Rechnungslegungspflicht des ausgeschiedenen Verwalters (einschließlich aktueller Statuserstellung/Abschichtung zum Zeitpunkt der Amtsbeendigung).

4.    Nach Amtsbeendigung ist der Verwalter nicht mehr berechtigt und auch nicht verpflichtet, Wohn(Haus)gelder einzuziehen. Er hat bei erforderlichen Kontenauflösungen und Vermögensübertragungen auf einen neuen Verfügungsberechtigten der Gemeinschaft mitzuwirken und das bisher kontenführende Institut unverzüglich vom Wegfall seiner Verfügungsberechtigung und über ihm evtl. bereits bekannte, neuerlich legitimierte Verfügungsberechtigte (i.d.R. einen neu bestellten Verwalter) zu verständigen.

5.    Befindet sich der Verwalter zum Zeitpunkt seiner Amtsbeendigung mit bereits fällig gewordenen Abrechnungsarbeiten (zur letztjährigen Abrechnung des Wirtschaftsjahres oder gar solchen aus früheren Wirtschaftsjahren) in Leistungsverzug, hat er diese nachvertraglich noch „beschlussreif“ vorzubereiten und zu erledigen; andernfalls kann er der Gemeinschaft gegenüber für etwaige Ersatzvornahmekosten bzw. Schadenersatzzahlungen im schuldhaften Verzugsfalle ausgleichspflichtig werden.

6.    Nach Amtsende ist der Verwalter überdies verpflichtet, seine Bestellungsurkunde und alle Vollmachten in geschäftsmäßig geordneter Form nach Ziff. 1. dieser Bestimmung herauszugeben.

 

§ 8 Sonstige Bestimmungen

 

1. In dringenden Fällen ist der Verwalter berechtigt, mit Zustimmung des Verwaltungsbeirats das laufende Geschäftskonto der Gemeinschaft in vorheriger Absprache mit dem kontenführenden Institut zu üblichem Zins- und Gebührensatz bis zu einem Gesamtbetrag von maximal 3 monatlichen Hausgeldraten gemäß Wirtschaftsplan und für den Zeitraum von bis zu maximal 3 Monaten im Geschäftsjahr zu überziehen (Kontokorrent- bzw. Dispokreditabsprache), sofern er dies im Interesse der Gemeinschaft und unter Wahrung des Grundsatzes ordnungsgemäßer Verwaltung für erforderlich hält.

2. Alternativ ist der Verwalter berechtigt, zur Deckung laufender, d.h. bereits fälliger oder kurzfristig fällig werdender Ausgaben der Gemeinschaft im Geschäftsjahr ein ausreichend bestehendes Rücklagevermögen in Höhe bis zu maximal 40% des vorhandenen Rücklagevermögens interimsweise einzusetzen. In einem solchen Fall hat er jedoch sicherzustellen, dass der Rücklage solchermaßen limitiert entnommene Gelder spätestens zur rechtskräftigen Beschlussfassung über die Wohngeldabrechnung des betroffenen Geschäftsjahres diesem Sondervermögen wieder zugeführt sind.

3. Im Verhältnis zu gemeinschaftsfremden Dritten hat der Verwalter stets berechtigte Datenschutzbelange der Gemeinschaft und der Eigentümer zu berücksichtigen bzw. sicherzustellen.

4. Da die Gemeinschaft als Verband Vertragspartner des Verwalters ist, bedarf es bei Eigentümerwechsel keiner Beitrittserklärungen von Rechtsnachfolgern zu diesem Vertrag. Der Verwalter ist auch nicht verpflichtet, Eigentümern bei Eigentumswechsel abgrenzende Teil- oder Zwischenabrechnungen zu erstellen.

5. Der Verwalter ist grundsätzlich berechtigt, auch Aufträge einzelner Eigentümer (über separat abzuschließende Sondereigentumsverwalterverträge nach § 675 BGB) anzunehmen und zu erledigen, soweit er durch solche Aufträge/Verträge nicht seine gemeinschaftlichen Verwaltungsaufgaben der Gemeinschaft gegenüber vernachlässigt bzw. Gemeinschaftsinteressen schädigt oder gefährdet. Zu denken ist hier insbesondere

(beispielhaft) an Maklertätigkeiten, steuerrechtliche Hilfestellungen und die Wahrnehmung von Vermieterbelangen gegenüber Mietern auch im Sinne einer umfassenden Sondereigentumsverwaltung sowie an evtl. weitere Aufgaben im Rahmen eines sog. Facility-Managements für Eigentümer. Voraussetzung hierfür sind stets gesonderte Auftragserteilungen bzw. Vertragsabschlüsse mit den einzelnen Sondereigentümern und auch gesonderte Honorarabsprachen.

6. Hinsichtlich einer vertraglichen und/oder deliktischen Haftung des Verwalters für schuldhaftes Fehlverhalten gegenüber der Gemeinschaft oder auch gegenüber einzelnen Eigentümern gelten die gesetzlichen Regelungen des BGB (einschließlich der entsprechenden Verjährungsbestimmungen).

7. Der Verwalter versichert, dass er eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abgeschlossen hat und ständig aufrecht erhält.

8. Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages ganz oder teilweise unwirksam sein/werden bzw. der Vertragsgenehmigungsbeschluss insoweit für teilungültig erklärt werden, bleibt der restliche Vertragsinhalt voll wirksam; anstelle der unwirksamen bzw. für ungültig erklärten Vertragspassage tritt die gesetzliche Regleung.

9. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen mehrheitlicher Beschlussfassung der Gemeinschaft und entsprechender Einverständniserklärung des Verwalters.

 

 

 

 

UNTERSCHRIFT VERWALTUNGSBEIRAT:

 

 

 

                                                                            .....................................

 

 

UNTERSCHRIFT VERWALTER:

 

 

 

                                                                            ......................................

 

 

Anlage als Vertragsbestandteil:

 


LEISTUNGSVERZEICHNIS

 

zum Verwaltungsvertrag

 

Der Leistungskatalog spezifiziert die

Grundleistungen der Verwaltung (Teil A)

Pflichten der Eigentümer (Teil B)

Zusatz-/Mehrleistungen der Verwaltung (Teil C);

denn ein festes Verwalterentgelt bedingt einen feststehenden Leistungsumfang.

 

 

A) GRUNDLEISTUNGEN

Zu den Grundleistungen der Verwaltung gehören insbesondere die unabdingbaren, in den §§ 27 und 28 WEG aufgeführten gesetzlichen Aufgaben.

Die Grundleistungen sichern der Eigentümergemeinschaft eine sachgerechte Verwaltung der gemeinschaftli­chen Belange. Dieser Aufwand ist mit dem vereinbarten, pauschalen Verwaltungsentgelt abgegolten.

 

1. Wirtschaftsplan

Aufstellen eines Wirtschaftsplanes je Wirtschaftsjahr einschl. Ausweis der Verteilung je Kostenart, in Form von Einzel-Wirtschaftsplänen je Sonder-/Teileigentum. Über die Annahme des Wirtschaftsplanes entscheidet die nächste Eigentümerversammlung durch Stimmenmehrheit, sofern nicht in der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluß eine andere Regelung festgelegt ist.

 

2. Jahresabrechnung und Bericht

a) Jahresabrechnung

Erstellen einer jährlichen Abrechnung über die tatsächlichen Hausgeld-Einnahmen und Ausgaben des Vertrags­zeitraumes als Gesamt- und Einzelabrechnung je Sonder-/Teileigentum, ohne getrennten Ausweis der Mehr­wertsteuer und der Verrechnungskonten.

b) Einsicht in Unterlagen

Sämtliche Unterlagen und Belege stehen allen Miteigentümern zur Einsichtnahme innerhalb der Bürozeiten - nach vorheriger Terminvereinbarung - im Büro der Verwaltung zur Verfügung.

 

3. Eigentümerversammlung und Niederschrift

a) Eigentümerversammlung

Einladen und Durchführen einer Eigentümerversammlung eischließlich Folgeversammlung aufgrund Beschlußunfähigkeit mit den dazu notwendigen Vorbereitungsarbeiten zu einem zumutbaren Zeitpunkt.

b) Einladung zur Versammlung

Die Einladung wird jedem Eigentümer ohne besonderen Nachweis an die letzte, schriftlich gemeldete Adresse zugestellt.

c) Vorsitz und Niederschrift

Die Verwaltung führt den Vorsitz in der Eigentümerversammlung, gibt Ihre Empfehlung zu den einzelnen Punkten der Tagesordnung und sorgt für eine ordnungsgemäße Niederschrift.

 

4. Ganzjährige Beratung

Die Eigentümergemeinschaft und der Verwaltungsbeirat erhalten zur Lösung der gemeinschaftlichen Belange die Beratung aus der langjährigen Erfahrung der Verwaltung. Im Bedarfsfall nimmt ein Rechtsanwalt / Mediator an Sitzungen teil.

 

5. Hausordnung

Die Verwaltung sorgt für die Durchführung der beschlossenen Haus/Nutzungsordnungen. Verstöße gegen die Haus/Nutzungsordnungen, die schriftlich gemeldet werden, mahnt die Verwaltung bei dem für die Störung verantwortlichen Eigentümer mündlich oder schriftlich unter Angabe des Namens des Beschwerdeführers ab.

Die nächste Eigentümerversammlung wird unterrichtet, wenn die Abmahnung ohne Erfolg blieb.

 

6. Verträge für die Gemeinschaft

a) Abschluß von Verträgen

Abschließen und Kündigen von Wartungs- und Lieferanten-, Versicherungs- und Dienstleistungsverträgen im Namen der Eigentümergemeinschaft.

b) Zustimmung bei Verkäufen

Von der Verwaltung ist im Falle entsprechender Vereinbarung nach § 12 WEG die Zustimmung zur Veräuße­rung des Sondereigentums zu versagen, wenn Tatsachen bekannt sind, die begründeten Zweifel erkennen las­sen, daß der Erwerber sich nicht in die Gemeinschaft einfügt oder seine finanziellen Verpflichtungen gegen­über der Gemeinschaft nicht erfüllt.

 

7. Überwachung der Dienstkräfte

Betreuen, Überwachen und Beraten des Hausmeisters und anderer Dienstkräfte der Eigentümergemeinschaft.

 

8. Geldverwaltung

Führen der auf den Namen der Wohnungseigentümer lautenden Bankkonten (Giro und Rückstellungskonten usw.). Verwalten der gemeinschaftlichen Gelder auf Konten einer Großbank, sofern keine Sondervereinbarung getroffen wurde.

 

9. Rechnungskontrolle und -anweisung

Rechnerische, sachliche und wirtschaftliche Prüfung aller Lieferanten-, Dienstleistungs- und Reparaturrechnungen, Hauswart- und Münzgeldkassen.

 

10. Buchführung

Einrichten einer übersichtlichen, kaufmännisch ordnungsgemäß geführten Buchhaltung in dem Vertragszeit­raum nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes, getrennt für jede Eigentümergemeinschaft. Insbesondere:

-Führen und Abrechnen von

-Hausgeldkonten je Sonder/teileigentum

-Einnahmekonten für Erträge

-Ausgabekonten je Kostenart, ohne Ausweis der Mehrwertsteuer

-Rückstellungskonten einschließlich Anlage der Mittel

-Verrechnungskonten für Versicherungsschäden am gemeinschaftlichen Eigentum bis zur Erstat­tung der verauslagten Beträge

-Mitbuchen der Einnahmen und Ausgaben auf dem Bankkonto

-Überwachen der pünktlichen Hausgeldzahlung

-Veranlassen der jährlichen Ablesung des Wärmeverbrauchs, Melden der Gesamt-Heizkosten an das von der Gemeinschaft beauftragte Serviceunternehmen, Einbuchen der von diesem Unterneh­men errechneten Einzelkosten je Sonder-/Teileigentum in die Einzel-Jahresabrechnung

 

11. Technische Kontrolle am Gemeinschaftseigentum

a) Anwesenheit vor Ort

Zur Werterhaltung und um entstehende Schäden frühzeitig zu erkennen, technische Überprüfung des Gemein­schaftseigentums durch jährliche Begehung der Wohnanlage neben Zwischenprüfungen und Ortsterminen.

b) Sonderfachleute

Soweit notwendig, Beiziehen von Sonderfachleuten auf Kosten der Gemeinschaft

c) Baumängel

Die Aufnahme von Mängelanzeigen und die Weiterleitung an die zuständigen Stellen ist in den Grundleistungen enthalten.

 

12. Beratung zur Auftragsvergabe

a) Beratung

Beraten bei der Auswahl der technischen Lösungen, Mitwirken bei den Preisverhandlungen und Vergabe von Aufträgen für das Gemeinschaftseigentum.

b) Klärung

Klärung der Zuständigkeiten bei Schäden am Sonder-/Gemeinschaftseigentum.

c) Schadensminderung

Beraten der Wohnungseigentümer zur Schadensminderung und -beseitigung.

 

13. Auftragsvergabe

a) Schriftaufträge

Erstellen der schriftlichen Aufträge im Namen und für Rechnung der Eigentümergemeinschaft.

b) Veranlassungen

Veranlassen der Bauverträge, der Bauleitung und -überwachung einschließlich Aufmaß und Rechnungskon­trolle bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach vorheriger Beschlußfassung.

 

14. Überwachung

Terminüberwachung bei Angeboten, Aufträgen, Ausführungen, Schlußrechnungen.

 

15. Sofortmaßnahmen

a) Einleiten

von Sofortmaßnahmen in dringenden Fällen wie Rohrbruch-, Brand-, Sturmschäden.

b) Versicherungen

Schadensmeldung an die Versicherung bei Schäden am Gemeinschaftseigentum.

 

16. Schlüsselbestellungen

Beschaffen von Schlüsseln und Schließzylindern aus der Sicherheits-Schließanlage für das Sonder-/Teil-/Gemeinschaftseigentum.

 

17. Sicherheitseinrichtungen

Veranlassen der Prüfung und Wartung von Sicherheitseinrichtungen durch Handwerker, Sachverständige und Technischen Überwachungsverein (TÜV) z.B. an

-der Heizung (Sicherheitsventile, Abgaswert, Druck- und Heizölbehälter)

-den Aufzügen (Haupt- und Zwischenprüfungen, sowie Noteinrichtungen)

-den Blitzschutzanlagen (Hauptprüfungen, Reparatur nach Dachsanierungen)

-den Lüfteranlagen (z.B. in Tiefgaragen, Läden- und Kellerräumen)

-den Notbeleuchtungen (in Haus und Tiefgarage)

-den kraftbetätigten Garagentoren

-den Brandschutzeinrichtungen einschl. Feuerwehrzufahrten und Fluchtwegen, Druckprüfung der Feuerlöscher, Löschwassersteigleitungen, Kontrolle der Brandschutztüren und Rauchabzugsklappen in den Treppenhäusern usw.

-Terminvereinbarungen, Mängelbeseitigung und Abrechnung mit den Beteiligten.

 

18. Allgemeine Verwaltung

Telefon und Schriftverkehr mit den Wohnungseigentümern, Behörden, Handwerkern und Dritten, für gemein­schaftliche Belange.

Büroleistungen, wie z.B. Porto, Telefon, Kopien und Dienstfahrten, soweit sie von der Verwaltung im Rahmen der aufgeführten Grundleistungen veranlaßt wurden, sind mit dem pauschalen Verwaltungsentgelt abgegolten und werden nicht gesondert berechnet.

 

 

 

B) PFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTÜMER

 

Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet:

 

1. Übergabe der Unterlagen

Der Verwaltung sind rechtzeitig vor Beginn der Tätigkeit sämtliche zu einer ordnungsgemäßen Arbeit erforder­lichen Unterlagen, in geordneter Form auszuhändigen, insbesondere:

-Teilungserklärung/Gemeinschaftsordung

-Aktuelle Stammdaten (Eigentümerlisten, Adressen, Wohnungs-Nr., Wohnflächen);

-Die gesamten Original-Beschlußprotokolle der Eigentümerversammlungen;

-Alle gerichtlichen Entscheidungen aus WEG-Verfahren;

-Vollständige Bau-, Revisions- und Lagepläne einschl. Massenangaben;

-Alle z.Zt. bestehenden Verträge, die mit Dritten im Namen der Gemeinschaft abgeschlossen wurden;

-den gültigen Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung;

-vom Beirat geprüfte Belege in geordneter und zusammengestellter Form

 

2. Schadensmeldung

Erkannte Schäden am Gemeinschaftseigentum, auch im Bereich des Sondereigentums, sind vom Miteigentü­mer der Verwaltung unverzüglich schriftlich anzuzeigen.

 

3. Zutritt zum Sonder-/Teileigentum

Den Zutritt zum Sondereigentum nach vorheriger Terminanmeldung durch die Verwaltung oder Dritte für Ab­lese-, Überprüfungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Sonder-/Gemeinschaftseigentum sicherzustellen.

 

4. Hausordnung

Für die Einhaltung der jeweils gültigen Hausordnung der Gemeinschaft, insbesondere bei Vermietung, zu sor­gen. Die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft ist als Bestandteil in den Mietvertrag aufzunehmen.

 

5. Namensschilder

Die Namensschilder (Klingel, Briefkasten usw.) sind unverzüglich und einheitlich nach bestehendem Muster von jedem Eigentümer bzw. Vermieter auf eigene Kosten anbringen zu lassen, andernfalls erledigt dies der Hausmeister ohne weitere Abmahnung zu Lasten der Jahresabrechnung des säumigen Eigentümers.

 

6. Wertverbesserungen

Um eine Unterversicherung zu vermeiden, sind Wertverbesserungen im Sondereigentum, die über die Ausstat­tung gemäß Baubeschreibung hinausgehen, der Verwaltung unter Angabe der Werte schriftlich mitzuteilen, sofern nicht eine gesonderte Regelung besteht.

 

7. Weiterveräußerung

a) Rechte und Pflichten

Bei Weiterveräußerung hat der Veräußerer mit dem Rechtsnachfolger zu vereinbaren, daß mit dem Eigen­tumsübergang alle Ansprüche und Verpflichtungen aus der Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft ein­schließlich dem Anteil an der Instandhaltungsrückstellung auf den Erwerber übergehen.

b) Gemeinsame Erklärung

Der Veräußerer ist verpflichtet, unverzüglich die vollständig ausgefüllte, von Veräußerer und Erwerber unter­schriebene „Gemeinsame Erklärung“ bei der Verwaltung zu hinterlegen und der Verwaltung das verbindliche Datum des Eigentumsüberganges schriftlich bekanntzugeben. Guthaben/Fehlbeträge/Sonderumlagen haben Veräußerer und Erwerber untereinander abzurechnen. Ein Anspruch an die Gemeinschaft auf zeitanteilige Ab­rechnung bzw. Aufteilung besteht nicht.

Der Veräußerer ist verpflichtet, seinem Rechtsnachfolger alle Verwaltungsunterlagen (z.B. Versammlungs-Protokolle, Teilungserklärungen, Abrechnungen, Wirtschaftspläne usw.) auszuhändigen.

 

8. Personenmehrheit

Sind mehrere Personen Eigentümer eines Wohnungseigentumes (Erbengemeinschaften, Eheleute usw.), so ist die Miteigentümergruppe ohne weitere Aufforderung verpflichtet, der Verwaltung schriftlich einen Bevoll­mächtigten zu benennen, der berechtigt ist, Willenserklärungen und Zustellungen, die im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum stehen, verbindlich für sie entgegenzunehmen und abzugeben. Gleiches gilt für Mit­eigentümer, die sich durch Dritte vertreten lassen oder sich mehr als 3 Monate im Jahr im Ausland aufhalten.

 

9. Zustellungsbevollmächtigung

Der Verwaltung werden Aufwendungen auch für beauftragte Verfahrensbevollmächtigte, die ihr als Beteiligte oder Zustellungsbevollmächtigte an einem Verfahren gemäß §§ 18 und 43 WEG entstehen, unverzüglich er­stattet. Dies gilt auch, wenn in der richterlichen Entscheidung keine Erstattung von außergerichtlichen Kosten angeordnet ist.

 

10. Eigentümerversammlung und Entlastung

Mit der Anerkennung der jeweiligen Jahresabrechnung entlasten die Wohnungseigentümer die Verwaltung für Ihre Tätigkeit im entsprechenden Verwaltungszeitraum.

 

 

C) ZUSATZ-/MEHRLEISTUNGEN

 

Zusatzleistungen (Gesetzlich nicht geforderte - freiwillige - Leistungen).

Die amica hausverwaltungen gmbh ist bereit, weitere Leistungen zu erbringen, um den Eigentümern eine umfassende Information und Werterhaltung des Grundbesitzes zu bieten.

Die Zusatzleistungen sind kostenfrei und mit dem pauschalen Verwaltungsentgelt abgegolten.

Z 1 - Niederschrift

Jedem Eigentümer wird eine Kopie der Beschlüsse der Eigentümerversammlung ohne besonderen Nachweis an die letzte, schriftlich gemeldete Adresse zugestellt.

Z 2 - Einsicht in Unterlagen

Jeder Miteigentümer erhält Einsicht in alle Unterlagen der Gemeinschaft innerhalb der Bürozeiten (nach vorhe­riger Terminvereinbarung) im Büro der Verwaltung. Diese Regelung ersetzt das Auslegen der Belege zur Eigen­tümerversammlung.

Z 3 - Tagesordnung zur Eigentümerversammlung

Der Inhalt der Tagesordnung wird mit dem Verwaltungsbeirat abgesprochen und festgelegt.

Z 4 - Belegprüfung durch den Beirat

Die zur Belegprüfung notwendigen Unterlagen und Belege werden an den Verwaltungsbeirat für die jährliche Belegprüfung außer Haus zur Verfügung gestellt, damit die Belegprüfung ohne Zeitdruck und mit Ruhe durch­geführt werden kann.

 

 

Mehrleistungen

Es kann vorkommen, daß durch einzelne Miteigentümer, Dritte oder durch umfangreiche Instandsetzungen für die Gemeinschaft zusätzlicher Aufwand ausgelöst wird, der von der Verwaltung bei Vertragsabschluß nicht kalkulierbar ist.

Diese Mehrleistungen werden von der Verwaltung gesondert abgerechnet und soweit möglich und vereinbart, dem verantwortlichen Miteigentümer direkt weiterbelastet.

 

M1 Lastschriftverfahren

Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren für Hausgeld und Sonderumlagen. Zu Lasten des Verursachers. Je Einzelbuchung € 2,00.

M2 - Mahnungen

Mahnungen und Abmahnungen an säumige/verantwortliche Miteigentümer. Zu Lasten des Verursachers. Je € 10,00.

M3 - Eigentumswechsel

Bearbeiten von Eigentumswechsel (z.B. Information des Erwerbers, ändern der Stammdaten, Aus­künfte/Einsicht in Unterlagen usw.) und - falls erforderlich - Zustimmung zum Verkauf gemäß § 12 WEG vor dem Notar.

Zu Lasten des Verkäufers.

M4 - Gerichtsverfahren

Bearbeiten von Gerichtsverfahren nach § 43 WEG, wie z.B. Hausgeldklagen, Beschlußanfechtungen usw.. Über die Anträge und Ergebnisse von Verfahren nach § 43 WEG (außer Hausgeldklagen) werden die Eigentü­mer in Kurzform durch Rundschreiben informiert.

M5 - Versicherungsschäden im Sondereigentum

Mitwirken bei Schadenssuche/- beseitigung und Abwicklung von Versicherungsfällen im Sondereigentum.

M6 - Aufwendige Instandsetzungen

Mitwirken bei aufwendigen Instandsetzungen und Sanierungen, nach vorheriger Information an den Verwal­tungsbeirat.

M7 - Fotokopien

Fotokopien einschließlich Personalkosten für Mehrleistungen. Zu Lasten des Verursachers. Je Seite € 0,50.

M8 - Fahrtkosten

Fahrtkosten, Auslagen und Porto aus diesen Mehrleistungen gegen Nachweis.

M9 - Zusätzliche Arbeiten

Weitere zusätzliche Arbeiten, die nicht in den o.g. Grund- und freiwilligen Zusatzleistungen aufgeführt sind. Zu Lasten des Verursachers.

 


 

Verwalter-Vollmacht

 

Vollmachtgeber:

 

WEG

 

Die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft:

Amica hausverwaltungen gmbh

Vertr. d. den Geschäftsführer Ludwig Frölich

Max-Planck-Ring 11, 65205 Wiesbaden

 

ist bevollmächtigt, die Wohnungseigentümergemeinschaft in allen gemeinschaftlichen Verwaltungs-Angelegenheiten außergerichtlich und gerichtlich zu vertreten.

 

im eigenen Namen kann die Verwaltung mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer Zahlungs-Rückstände aus Hausgeld, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen gegen säumige Wohnungseigentümer außergerichtlich und auch gerichtlich ggf. mit anwaltlicher Hilfe geltend machen.

 

Die Verwaltung kann auch insbesondere unter Befreiung von den Beschränkungen

der §181 BGB:

 

1.  Rechte der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten regeln, wahrnehmen oder        Ansprüche Dritter gegen die Gemeinschaft abwehren;

 

2.  die Wohnungseigentümer als Berechtigte von Dienstbarkeiten gerichtlich oder

     außergerichtlich vertreten;

    

3.  Dienst-, Werks-, Versicherungs- und Lieferverträge abschließen und auflösen, die

     zur Erfüllung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft

     erforderlich sind.

 

 

Die Verwaltung ist auch berechtigt:

 

a)  Im Namen aller Wohnungseigentümer mit Wirkung für und gegen sie alle Leistungen

     und Zahlungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden

     Verwaltung zusammenhängen;

 

b)  Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit diese an alle

     Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;

 

c)  Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines

     der Gemeinschaft drohenden Rechtsnachteils erforderlich sind;

 

d)  Untervollmachten für einzelne Verwaltungs-Angelegenheiten an Sonderfachkräfte

     zu erteilen.

 

Erlischt die Vertretungsvollmacht der Verwaltung, so ist diese Vollmacht den Wohnungseigentümern, d.h. dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates unverzüglich zurückzugeben. Ein Zurückbehaltungsrecht an der Urkunde steht der Verwaltung nicht zu.

 

 

Datum:

 

Der Verwaltungsbeirat im Auftrag

der Wohnungseigentümer:

 

 

……………………………………………………………………………………………………….